Przez zakaz konkurencji w umowach B2B rozumie się zobowiązanie współpracownika do niepodejmowania zatrudnienia lub współpracy z innymi osobami, które stanowią konkurencję dla podmiotu z którym aktualnie współpracuje. Z kolei w przypadku branży pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, taki zapis jest na porządku dziennym. W tym celu zawierana jest umowa agencyjna zawierająca zakaz konkurencji.
Podpisanie takiej umowy wraz z klauzulą zakazu konkurencji może prowadzić do braku możliwości działania w branży w której aktualnie świadczone są usługi przez okres 2 lat od dnia wypowiedzenia umowy.
Na czym polega zakaz konkurencji w pośrednictwie nieruchomości?
Spójrzmy na samym początku jak wygląda przepis:
art. 758 k.c. „przez umowę agencyjną przyjmujący zlecenie (agent) zobowiązuje się, w zakresie działalności swojego przedsiębiorstwa, do stałego pośredniczenia, za wynagrodzeniem, przy zawieraniu z klientami umów na rzecz dającego zlecenie przedsiębiorcy albo do zawierania ich w jego imieniu”
Oznacza to, że gdy Agent założy własną działalność gospodarczą i otrzyma zlecenia sprzedaży lub wynajmu nieruchomości w Warszawie i okolicach od dającego zlecenie (Biura nieruchomości), będzie on uprawniony do pośrednictwa w wynajmie lub sprzedaży tych nieruchomości. W tym celu Agent podpisuje umowę współpracy wraz z klauzulą zakazu konkurencji. Obejmuje ona zakaz wykonywania sprzedaży lub wynajmu nieruchomości w Warszawie i okolicach w trakcie trwania tej umowy oraz po jej wypowiedzeniu przez okres 2 lat bez wynagrodzenia, a za złamanie takiego zakazu grozi kara umowna w wysokości 40.000 zł. Agent miał wątpliwości czy podpisać umowę wraz z taką klauzulą, ale potrzebował pilnie dorobić, więc zgodził się. Czy taki zapis jest dozwolony?
Pojawia się pytanie.. skoro Agent nie może przez 2 lata po wypowiedzeniu umowy pracować w swoim zawodzie oraz zarabiać pieniędzy, to czy taki zapis zakazu konkurencji jest dozwolony?
W orzecznictwie podnosi się, że wprowadzenie w umowie cywilnoprawnej klauzuli konkurencji bez ekwiwalentu, z zastrzeżeniem kary umownej za jej naruszenie, mimo braku symetrii, mieści się w granicach swobody kontraktowej i nie narusza właściwości tego stosunku prawnego. Co ciekawe, można natrafić na wręcz odmienne stanowiska Sądu w tej sprawie.
Czy konieczne jest wynagrodzenie podczas trwania zakazu konkurencji po wypowiedzeniu?
Przepisy określają, że Biuro Nieruchomości jest obowiązane do wypłacenia Agentowi odpowiedniej sumy pieniężnej za ograniczenie działalności konkurencyjnej w czasie jego trwania, chyba że co innego wynika z umowy albo że umowa agencyjna została rozwiązana na skutek okoliczności, za które agent nie ponosi. Skoro zatem w umowie jest zapis (lub jego brak), że wynagrodzenie nie przysługuje, to w takiej sytuacji Agent może pozbawić siebie możliwości dochodzenia odszkodowania.
Agent w każdej chwili może wypowiedzieć zawartą umowę na skutek okoliczności, za które odpowiedzialność ponosi nasz kontrahent i w ten sposób zwolnić się od obowiązku przestrzegania ograniczenia działalności konkurencyjnej. W tym celu konieczne jest m.in. złożenia takiego oświadczenia na piśmie oraz spełnienie pozostałych warunków.
Finalnie, to czy zakaz konkurencji będzie obowiązywał zależy od jego konstrukcji, ponieważ musi on spełniać określone wymagania. Brak wskazania jednego z nich, powoduje jego nieważność. W internecie możemy znaleźć wiele gotowych umów B2B wraz z klauzulą zakazu konkurencji. Podpisując taką umowę, wcale nie masz pewności czy taki zapis jest korzystnie skonstruowany dla Ciebie. Dlatego jeśli jesteś zainteresowany przeanalizowaniem takiej umowy lub jej skonstruowaniem, odezwij się koniecznie na [email protected]
