Una cláusula de no competencia en los contratos B2B se entiende como una obligación por parte del asociado de no realizar trabajos o colaboraciones con otras personas que sean competencia de la entidad con la que trabaja actualmente. En cambio, en el caso del sector de las agencias inmobiliarias, esta disposición está a la orden del día. Para ello, se celebra un contrato de agencia que contiene una cláusula de no competencia.
Firmar un acuerdo de este tipo con una cláusula de no competencia puede llevar a no poder operar en el sector en el que se prestan actualmente los servicios durante un periodo de dos años a partir de la fecha de finalización del acuerdo.
¿Qué es una cláusula de no competencia en una agencia inmobiliaria?
Echemos un vistazo a la disposición al principio:
Artículo 758 del Código Civil. «mediante un contrato de agencia, la parte que acepta la comisión (agente) se compromete, en el ámbito de su actividad empresarial, a actuar como intermediario permanente, a cambio de una remuneración, en la celebración de contratos con clientes por cuenta del principal, o a celebrarlos en su nombre».
Esto significa que cuando el Agente establece su propio negocio y recibe pedidos de venta o alquiler de propiedades en Varsovia y sus alrededores por parte del principal (Oficina Inmobiliaria), el Agente estará autorizado a actuar como intermediario en el alquiler o venta de estas propiedades. Para ello, el agente deberá firmar un acuerdo de cooperación con una cláusula de no competencia. Incluye la prohibición de realizar la venta o el alquiler de bienes inmuebles en Varsovia y sus alrededores durante la vigencia de este acuerdo y después de su terminación por un período de 2 años sin remuneración, y se impone una sanción contractual de 40.000 PLN por el incumplimiento de dicha prohibición. El agente tenía dudas sobre si firmar el contrato con esa cláusula, pero necesitaba ganar dinero urgentemente, así que aceptó. ¿Es admisible esta cláusula?
Se plantea la cuestión. dado que el agente no puede trabajar en su profesión y ganar dinero durante 2 años tras la finalización del contrato, ¿se permite dicha cláusula de no competencia?
La jurisprudencia sostiene que la introducción de una cláusula de competencia no equivalente en un contrato de derecho civil, sujeta a una sanción contractual por su incumplimiento, a pesar de la falta de simetría, está dentro de los límites de la libertad contractual y no vulnera las características de esta relación jurídica. Curiosamente, es posible encontrar incluso diferentes posiciones del Tribunal sobre esta cuestión.
¿Es necesaria la remuneración durante la duración de la no competencia después de la terminación?
La normativa establece que la agencia inmobiliaria está obligada a pagar al agente una cantidad de dinero adecuada para la restricción de las actividades competitivas durante su duración, salvo que se indique lo contrario en el contrato o que el contrato de agencia se resuelva por circunstancias no imputables al agente. Por lo tanto, al existir una disposición en el contrato (o la falta de ella) de que la remuneración no es debida, en tal situación el Agente puede privarse de la posibilidad de reclamar una indemnización.
El Agente puede rescatar el contrato celebrado en cualquier momento como consecuencia de las circunstancias de las que es responsable nuestra contraparte y liberarse así de la obligación de cumplir con la restricción de actividades competitivas. Para ello, es necesario, entre otras cosas, realizar dicha declaración por escrito y cumplir las demás condiciones.
En última instancia, la aplicación de una cláusula de no competencia depende de su construcción, ya que debe cumplir ciertos requisitos. Si uno de ellos no se indica, es nulo. Podemos encontrar muchos acuerdos B2B ya hechos con cláusulas de no competencia en Internet. Al firmar un contrato de este tipo, no estás nada seguro de que dicha cláusula esté estructurada de forma favorable para ti. Por lo tanto, si está interesado en analizar dicho acuerdo o su redacción, póngase en contacto con nosotros en [email protected].
